כהנא נ' גבעת גנים פ"ת (1986) בע"מ ואח'

פסק דין

מבוא

1.זוהי תובענה בדרך המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי שיצהיר כי זכויות המבקשת על פי הערת אזהרה שנרשמה לטובתה בדירת מגורים בפתח תקווה, עדיפות על זכויות המשיבים 2 ו- 3 באותה דירה.

עיקר העובדות הצריכות לעניין ותמצית טענות הצדדים

2.בתאריך 18.2.07 נחתם הסכם הלוואה בין המבקשת לבין הנתבעת 1, חברת גבעת גנים פ"ת 1986 בע"מ (להלן: "החברה"). בסעיף 2.2 בהסכם ההלוואה נאמר כי המבקשת נתנה לחברה הלוואה בסכום של 40,000 $ ארה"ב (להלן: "הסכם ההלוואה") (נספח א' בתצהיר עו"ד הלפרין – ת/1).

3.במבוא להסכם ההלוואה נכתב, כי הלווה (החברה) מבקשת לרשום כבטוחה להלוואה שהעניקה הלווה (צ"ל: המלווה) הערת אזהרה מוגבלת בסכום על נכס שבבעלותה הידוע כחלקה 27/1 בגוש 6385, שהוא דירה ברח' סלנט 15 בפתח תקוה (להלן: "הדירה").

4.סעיף 4.1 בהסכם ההלוואה קבע, כי אם יחלפו חודשיים והחברה (הלווה) לא שילמה את חובה למבקשת (המלווה), ניתנת על ידי החברה הוראה בלתי חוזרת לנאמן, עו"ד הלפרין (להלן: "הנאמן"), לשמש כבא כוחה של החברה ולמכור את הדירה, ולהעביר את דמי ההלוואה למבקשת, לאחר תשלום המיסים וההוצאות הנלוות למכירה, כגון דמי תיווך, פירסום ושכ"ט עו"ד, בצירוף ריבית פיגורים חודשית שנקבעה בהסכם ההלוואה.

5.בתאריך 19.2.07 רשמה המבקשת הערת אזהרה לטובתה על הדירה, מוגבלת בסכום ההלוואה (נספח ב' בתצהיר הנאמן – ת/1).

6.בתאריך 15.8.07 חתמה החברה על יפוי כח בלתי חוזר, בו מינתה את הנאמן ו/או את עו"ד יונתן דה פריס להיות באי כוחה, בין היתר, לשם מכירת הדירה (נספח ד' בתצהיר הנאמן – ת/1).

7.משהחל הנאמן לפעול למכירת הדירה, בין חודש אוגוסט לחודש אוקטובר 2007 - כחצי שנה לאחר חתימת הסכם ההלוואה, ולאחר שהחברה לא השיבה את ההלוואה במועד שנקבע בהסכם, התברר לו כי הדירה שניתנה למבקשת על ידי החברה כבטוחה להלוואה, נמכרה כבר על ידי החברה 20 שנה קודם לכן, בשנת 1987, לבני הזוג דגני ז"ל.

עיקר טענות המבקשת

8.לטענת המבקשת, החברה לא השיבה לה את סכום ההלוואה, ועל כן החל הנאמן בהליכים למכירת הדירה וחלוקת התמורה בין המבקשת ובין החברה, בהתאם להוראות הסכם ההלוואה. לתדהמתו, התברר לנאמן, באמצעות מידע שנמסר על ידי הדיירים המתגוררים בשכירות בדירה, כי החברה מכרה את הדירה עוד בשנת 1987, למר דוד דגני ז"ל וגב' מרים דגני ז"ל (להלן: "המנוחים"). מנהלי עזבון המנוח דגני ז"ל (המשיב 2) מכרו את הדירה למשיב 3 בשנת 1998, והעסקה אושרה על ידי המשפט המחוזי בתל אביב בתאריך 27.8.98.

9.המבקשת טוענת, כי הגם שהחברה מכרה את הדירה למנוחים בשנת 1987, ועזבון המנוח דגני ז"ל, באמצעות מנהלי העזבון, מכר את הדירה למשיב 3 בשנת 1998, לא נרשמו בספרי המקרקעין הערות אזהרה לטובת המנוחים דגני ז"ל ולא לטובת המשיב 3, והזכויות בדירה לא הועברו על שם המנוחים ובהמשך על שם המשיב 3 עד עצם היום הזה.

10.המבקשת טוענת, כי במעמד החתימה על הסכם ההלוואה אמר בעל החברה ומנהלה - משה שוורץ (להלן: "שוורץ"), לה ולנאמן, כי הדירה ריקה וניתנת למימוש מיידי על ידי הנאמן.

11.המבקשת טוענת עוד, כי היא הסכימה למתן ההלוואה לחברה אך ורק בהסתמך על נסח רישום המקרקעין לפיו הדירה רשומה בשלמות בבעלות החברה, ובהסתמך על רישום הערת האזהרה לטובתה שלפיה הובטחו סכום ההלוואה וריבית הפיגורים שנקבעו בהסכם ההלוואה בזכויות הבעלות של החברה בדירה.

המבקשת טוענת, כי לו היתה יודעת שהדירה נמכרה על ידי החברה לאחרים, לא היתה נותנת לחברה את ההלוואה, בהעדר בטוחה להשבתה.

12.המבקשת טוענת כי בתחרות בין הזכויות, גוברת זכותה על פי הערת האזהרה שנרשמה לטובתה על זכויות המשיבים 2 ו- 3 שכן זכויותיה נרשמו כדין באמצעות הערת אזהרה, בה בשעה שלא נרשמה כל הערת אזהרה בספרי המקרקעין על זכויות המשיבים 2 ו- 3 בדירה.

עיקר טענות המשיבים

13.המשיב 2 טוען כי המנוחים רכשו את הדירה מהחברה בשנת 1987, והתגוררו בה עד לפטירתם בשנת 1991. המנוחים לא הותירו אחריהם ילדים.

בשנת 1996 ניתן צו הירושה של הגב' דגני, לפיו יורשה על פי דין הוא עזבון בעלה המנוח דוד דגני (קורנהאוזר) ז"ל – המשיב 2 (נספח ב' בתצהיר מנהל עזבון דגני - ברוך גנות (להלן: "גנות"), נ/1), ובשנת 1997 ניתן צו הירושה של מר דגני ז"ל, הקובע עשרות יורשים כעזבונו (נספח א' בתצהיר גנות, נ/1).